NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
ACCESO A FINANCIACIÓN POR PARTE DE LAS CCPP TRAS LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE 2.021
Breve referencia a las reformas normativas que facilitan a la Comunidad de Propietarios acceder a la financiación de entidades financieras para posibilitar la financiación de obras de reforma y conservación del edificio.
10/17/20263 min read
ACCESO A FINANCIACIÓN POR PARTE DE LAS CCPP TRAS LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE 2.021
El acceso al crédito bancario para las comunidades de propietarios experimentó un cambio normativo histórico en España a partir del paquete de reformas impulsado entre 2021 y 2022 (articulado inicialmente por el Real Decreto-ley 19/2021 y consolidado por la Ley 10/2022).
Aunque con frecuencia se asocia al marco legal pospandemia de 2020, el verdadero punto de inflexión normativo se introdujo para dar encaje a los fondos europeos Next Generation EU. Estas modificaciones vinieron a resolver una de las mayores trabas históricas de las finanzas comunitarias: la falta de personalidad jurídica propia de la comunidad de vecinos para operar en el sistema bancario.
El marco legal: capacidad jurídica formal para endeudarse
Históricamente, los bancos eran reacios a conceder préstamos a las comunidades de propietarios porque no constituían personas jurídicas independientes, lo que obligaba a pedir avales personales a los vecinos o a lidiar con complejos contratos de financiación.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana reconoció formalmente la plena capacidad jurídica y de obrar de las comunidades de propietarios para concertar operaciones crediticias y de financiación.
Aspectos clave acordados en la ley
Fondo del préstamo como gasto general: El pago de las cuotas del préstamo concedido a la comunidad se equipara normativamente a un gasto general de conservación del inmueble. Esto implica que todos los propietarios están obligados a responder del pago según su cuota de participación.
Afección real del inmueble: Si un propietario vende su vivienda, la deuda contraída por la comunidad para la financiación de obras se transmite con el inmueble en los términos fijados por el artículo 9 de la LPH, garantizando la cobertura de los pagos para la entidad prestamista.
Flexibilización de las mayorías en junta
Uno de los mayores cuellos de botella para abordar grandes reformas (como la instalación de aislamiento térmico, renovación de fachadas o sustitución de calderas) era la necesidad de alcanzar mayorías cualificadas o unanimidades.
La reforma atajó esta parálisis modificando las reglas de adopción de acuerdos ,a través de una refrma del artículo 17 LPH.
Garantías bancarias y líneas de avales públicas (ICO)
Para incentivar a las entidades financieras a prestar dinero a los edificios residenciales sin exigir hipotecas sobre pisos individuales o avales personales de los vecinos, la normativa impulsó esquemas de garantías estatales:
Líneas de Avales ICO: El Estado habilitó líneas de cobertura parcial para reducir el riesgo que asumen las entidades bancarias al financiar proyectos de rehabilitación en comunidades.
Garantía por la cuenta comunitaria: El préstamo se concede a nombre de la comunidad de propietarios (titular del CIF) y la garantía principal es la propia capacidad de recaudación de las cuotas mediante derramas aprobadas en junta.
Requisitos prácticos para solicitar un préstamo bancario
Para formalizar una operación de financiación a nivel comunitario, la gestión requiere cumplir con una serie de pasos formales:
Memoria técnica o proyecto: Contar con un informe o proyecto redactado por un técnico competente (arquitecto o aparejador) que justifique la obra o la actuación energética.
Convocatoria de la Junta de Propietarios: Incluir en el orden del día la aprobación del presupuesto de las obras y la autorización explícita para solicitar la operación de crédito.
Acuerdo en acta: Aprobar la solicitud del préstamo por mayoría simple y facultar expresamente al presidente de la comunidad para la firma de la operación bancaria.
Presentación de documentación a la entidad: Entregar el CIF de la comunidad, el acta de la junta firmada, certificados de estar al corriente de pagos, historial de morosidad comunitario y la memoria técnica de los trabajos.
IMPACTO ECONÓMICO PARA LOS PROPIETARIOS
Esta regulación facilitó que miles de fincas en España acometieran rehabilitaciones integrales a través de esquemas combinados: Subvención pública + Préstamo comunitario.
Gracias a la posibilidad de financiar el 100 % del presupuesto residual hasta a 10 o 15 años, el coste mensual para cada vecino se traduce en una derrama fija asumible, que en muchos casos queda amortizada total o parcialmente por el ahorro en las facturas de suministros energéticos derivados de la mejora del edificio.