NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
EFECTOS DE LA MOROSIDAD EN EL FUNCIONAMIENTO DE LA C.P.
La morosidad es una situación relativamente frecuente en el día a día de una Comunidad. Lejos de ser sólo un problema de solidaridad, es un factor que condiciona notablemente el funcionamiento económico comunitario. Explicamos los mecanismos de los que dispone la Comunidad de Propietarios para prevenir y combatir la morosidad en el pago de cuotas comunitarias.
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
VÍCTOR CONTRERAS PAJUELO. Letrado ICAS y Colegiado CAFS.
10/18/202610 min read
Cuestión relativamente frecuente en el funcionamiento de una Comunidad de Propietarios es la existencia de morosidad en el pago de cuotas por parte de los comuneros.
El retraso en el pago de cuotas comunitarias supone sólo un problema de falta de solidaridad hacia el resto de comuneros por parte de quien deja cuotas pendientes de pago ,lo cual ,en muchas ocasiones, acaba enturbiando la convivencia entre propietarios, ya que se hace ver, por parte de quienes se encuentran al corriente en el pago de las cuotas que el propietario moroso sigue teniendo los mismos servicios que el resto de vecinos, pero siendo el resto de vecinos quienes cargan con el pago de los mismos.
En cierto modo, la demora en el pago de cuotas comunitarias supone un modo de financiación para el propietario moroso ,ya que, si del impago de las mismas dentro de los plazos mensuales fijados no se deriva consecuencia alguna, acaba obteniendo una vía de financiación a un tipo de interés cero por parte de sus vecinos.
El impago de cuotas de comunidad ,no obstante, no supone sólo un problema de falta de solidaridad que puede enturbiar las relaciones entre comuneros ni una vía indirecta, pero real, de obtención de financiación para el comunero moroso. La morosidad es un problema que afecta al funcionamiento completo de la Comunidad de Propietarios.
Hay que tener en cuenta que las Comunidades de Propietarios son entes sin personalidad jurídica, pero con capacidad jurídica de obrar. Esto supone que las mismas intervengan en el tráfico jurídico de forma independiente a la entidad de los propietarios que la integran ,realizando operaciones jurídicas que conllevan efectos económicos.
En su desempeño normal, la Comunidad de Propietarios, como cualquier sujeto de Derecho que interviene en el tráfico jurídico realizando operaciones con trascendencia económica, necesita dinero, hasta tal punto que ,para su funcionamiento, precisa contar con un capital constante a través del cual se sufragan los gastos generados por la contratación de empresas o profesionales que efectúen las entregas de bienes o prestaciones de servicios que la Comunidad de Propietarios precisa para la correcta conservación del edificio.
Dentro de ese funcionamiento ,los actos con trascendencia económica cuentan con un elemento central ,el cual no es otro que el presupuesto anual.
Consecuencias del impago de cuotas sobre el presupuesto anual.
El presupuesto anual no es otra cosa que una previsión anual de ingresos y gastos ,con un desglose de la previsión de gastos y unos ingresos que se fijan en función de los gastos estimados para el ejercicio siguiente.
El presupuesto constituye el programa económico de la Comunidad de Propietarios para un ejercicio completo, siendo uno de los elementos que necesariamente se tiene que tratar en Junta General Ordinaria para posibilitar el funcionamiento económico de la Comunidad de Propietarios para un ejercicio completo.
El presupuesto se construye conforme a una previsión anual de gastos y ,conforme a ella ,se definen las cuotas ,ordinarias y extraordinarias ,que conformarán los ingresos ordinarios de la Comunidad de Propietarios.
Cierto es que una Comunidad de Propietarios puede tener ingresos tales como los derivados de arrendamientos de zonas comunes ,pero debe tenerse en cuenta que el grueso de los ingresos que integran el activo patrimonial comunitario, se derivan de las cuotas abonadas por los comuneros.
Teniendo esto en cuenta lo anterior , es decir, la cuota individual (ordinaria y extraordinaria) y el presupuesto como elementos centrales en la definición del engranaje que permite el funcionamiento económico comunitario durante cada ejercicio, la morosidad es un fenómeno que impacta directamente ,de forma negativa, sobre cada uno de los mismos.
Las cuotas impagadas, cuando se plantean, constituyen un menor ingreso ,lo cual conlleva una disminución de los ingresos previstos ,dando ello lugar a un desbalance en el saldo en cuenta del que la Comunidad dispone en cada momento para afrontar los gastos.
La cuantía de las cuotas comunitarias por propietario se definen en función de dos parámetros : la previsión total de gasto del ejercicio y las cuotas de participación en elementos comunes de cada vivienda.
Cada vez que se genera una cuota impagada, el balance mensual ,entendido como la diferencia cuantitativa entre ingresos y gastos, se desajusta, lo cual acaba provocando que el importe del menor ingreso que genera la cuota impagada se tenga que cubrir con cargo al saldo en cuenta conformado como ahorro de que disponga la Comunidad.
Una situación de impago puntual, entendida como aquella que se solventa con el pago de la misma por parte del comunero en situación de morosidad con relativa celeridad, no suele generar impacto en el funcionamiento de una Comunidad de Propietarios, pero esa misma situación cronificada en el tiempo sí que acaba generando un profundo impacto en el funcionamiento económico de una Comunidad de Propietarios, ya que el menor ingreso que supone cada cuota no abonada, en la práctica, funciona ,sobre el saldo disponible en la cuenta corriente comunitaria, como si de un gasto adicional no previsto en el presupuesto se tratara.
En situaciones de impago, jurídicamente ,la Comunidad dispone de una acción en vía judicial para reclamar el importe de las cuotas adeudadas a la comunero en situación de morosidad, motivo por el cual el importe de las cuotas pendientes ,desde un punto de vista contable, constituyen un activo ,pero, en la práctica, dado que el importe no cobrado necesariamente tiene que verse cubierto con el importe del resto de cuotas o con cargo al ahorro del que disponga la Comunidad de Propietarios, funciona como si de un gasto adicional se tratase ,mermando las reservas de la Comunidad y disminuyendo la capacidad de ahorro de la misma ; y ,todo ello, teniendo que ser sufragado por el resto de propietarios que sí se encuentran al corriente en el abono de las cuotas comunitarias.
Todo ello se traduce ,en la práctica, que ,mientras persiste una situación de morosidad, tengan que ser los propietarios que se encuentran al corriente en el pago de cuotas, quienes asuman el coste del menor ingreso en que se traducen las cuotas no abonadas por el propietario en situación de morosidad., lo cual supone ,en la práctica, la paradoja de que quienes no presentan morosidad, hayan de soportar sobre sus espaldas o, mejor dicho, sobre sus bolsillos, la carga económica que conlleva los desajustes que se generan por los impagos derivados de los propietarios en situación de morosidad.
Consecuencias de la morosidad sobre la capacidad de financiación de la Comunidad de Propietarios.
La morosidad, al margen de lo anteriormente expuesto, tiene una incidencia muy directa que no siempre es percibida desde un inicio ,cual es la limitación de la capacidad financiera de Comunidad de Propietarios.
Resulta habitual que una Comunidad de Propietarios, cuando ha de afrontar gastos de elevada cuantía, acuda a una financiación a través de una entidad bancaria, a fin de posibilitar que ,lo que sería una cuota extraordinaria de elevada cuantía que no siempre todo el mundo puede abonar, pueda ser fraccionada en cómodos plazos ,evitando la imposición a los comuneros de una derrama de cuantía desmedida.
En estos casos, en que se acude a financiación externa, es importante que la Comunidad de Propietarios cuente con una buena salud económica, entendiendo por tal ,carecer de excesivo endeudamiento y de contar con una situación reducida de morosidad.
No en vano, la morosidad constituye uno de los parámetros clave analizados por parte de las entidades bancarias a la hora de conceder un préstamo. Con carácter general ,la mayoría de las entidades bancarias inadmiten la concesión de préstamos cuando la Comunidad de Propietarios presenta una tasa de morosidad igual o superior al 10 % del presupuesto anual de ingresos.
En este sentido ,la existencia de situaciones de morosidad elevada en una comunidad condiciona la capacidad de endeudamiento que la misma puede presentar y, en consecuencia, su capacidad de financiación y de emprender actuaciones de cuantía elevada tales como sustitución de la red de alcantarillado ,impermeabilización del edificio,etc.Esta situación es especialmente grave en comunidades de reducido tamaño,donde la cuota impagada se tiene acaba cubriendo con las aportaciones de un menor número de propietarios,lo cual merma aún más el ahorro y la capacidad de financiación de la Comunidad de Propietarios.
Mecanismos legales e instrumentos de los que dispone una comunidad de propietarios en España para reclamar el impago de cuotas ordinarias, extraordinarias (derramas) y fondo de reserva.
A los efectos de posibilitar los efectos negativos que la morosidad conlleva para una Comunidad de Propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal cuenta con una serie de medidas disuasorias y de prevención, así como otras de carácter coactivo mediante las cuales se previene la aparición o la continuidad de la morosidad , o bien , ya en fase más avanzada, se le permite a la Comunidad de Propietarios reclamar coactivamente, a través de la vía judicial, el pago de las cuotas adeudadas al comunero en situación de morosidad.
1. Medidas disuasorias y limitaciones de derechos.
Antes o en paralelo a la vía judicial, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla mecanismos internos para incentivar el pago:
Privación del derecho de voto: Según el artículo 15.2 de la LPH, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad (y no las hayan impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente su importe) perderán su derecho de voto. Su presencia computa a efectos de quórum de constitución, pero no pueden votar las decisiones.
Sanciones y limitaciones de uso: El artículo 21.1 de la LPH (tras reformas orientadas a la lucha contra la morosidad) autoriza a la junta a acordar medidas disuasorias frente a la morosidad. Entre ellas se permite la privación temporal del uso de servicios e instalaciones no esenciales (como la piscina, el gimnasio, las pistas de pádel o el salón social), siempre que no se limiten servicios habitacionales básicos (agua, calefacción principal, ascensor o luz) ni resulten medidas abusivas o desproporcionadas.
Intereses de demora: La junta de propietarios puede aprobar la aplicación de intereses de demora específicos para las cuotas impagadas, siempre que se establezcan previamente de forma razonable y con carácter general.
2. Fase extrajudicial: solución amistosa y reclamación fehaciente.
La vía amistosa debe ser el primer paso formal antes de interponer acciones judiciales:
Gestión directa y acuerdo de pago: El presidente o administrador de fincas notifica la liquidación pendiente e intenta acordar un plan de pagos o fraccionamiento de la deuda.
Requerimiento formal fehaciente: Se envía al comunero un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (o notificación por correo certificado o medios electrónicos certificados) reclamando el importe adeudado y fijando un plazo de pago.
Finalidad: Además de requerir el pago, interrumpe el plazo de prescripción de 5 años que afecta a las deudas periódicas según el artículo 1966.3 del Código Civil.
MASC / Mediación o Conciliación: La normativa procesal fomenta o exige acudir a Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de acudir a los juzgados. La comunidad puede someter la reclamación a un arbitraje o mediación si las partes lo aceptan o así se contempla reglamentariamente.
3. Fase judicial: El Proceso Monitorio (Art. 21 LPH)
El procedimiento monitorio especial regulado en el artículo 21 de la LPH es la vía judicial más rápida, económica y eficaz para el cobro de morosos en propiedad horizontal.
Requisitos previos obligatorios para acudir al monitorio
Para interponer una petición monitoria, la comunidad debe haber cumplido de forma estricta con tres trámites documentales:
Acuerdo en Junta de Propietarios: Aprobación en orden del día de la liquidación de la deuda detallada y la autorización expresa al presidente o administrador para reclamarla judicialmente.
Notificación fehaciente del acuerdo: Notificar el acuerdo al propietario afectado en el domicilio designado por este, en el propio piso/local o, subsidiariamente, en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días naturales (cumpliendo los requisitos formales del art. 9.1.h LPH).
Certificación de deuda: Emisión del certificado de deuda por parte del secretario-administrador con el visto bueno del presidente.
Tramitación y ventajas procesales
Sin límite de cuantía: Se puede reclamar cualquier importe adeudado por cuotas ordinarias, derramas o fondo de reserva.
Incapacidad de intervención de profesional en la petición inicial: Para presentar la petición inicial del monitorio no es preceptiva la asistencia de abogado ni procurador, lo que simplifica la presentación por parte del presidente o administrador.
Reclamación de gastos derivados: Se pueden incluir en la petición los gastos de requerimiento previo (coste del burofax) y los honorarios de abogado y procurador si la comunidad decide contratar sus servicios.
Escenarios tras el requerimiento del juzgado:
Si el deudor paga: Se liquida la deuda y se archiva el expediente.
Si el deudor no contesta ni paga: Se despacha ejecución de forma directa, pudiendo embargar bienes, cuentas bancarias, ingresos o la propia propiedad.
Si el deudor se opone: El procedimiento se transforma en juicio verbal (deudas de hasta 6.000 €) o juicio ordinario (deudas superiores a 6.000 €). En tal caso, la Comunidad de Propietarios puede solicitar al Juzgado que se efectúe anotación preventiva de e,bargo del inmueble ,lo cual impedirá al propietario la enajenación del inmueble mientras no abone las cuotas adeudadas.
4. Garantías especiales de cobro para la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal otorga a las comunidades de propietarios dos privilegios jurídicos fundamentales para garantizar el cobro:
1) Afección real del inmueble (Art. 9.1.e LPH)
El piso o local responde directamente de la deuda contraída con la comunidad. En caso de compraventa o transmisión de la propiedad:
El nuevo adquirente responde con el propio inmueble de los impagos del anterior propietario correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores.
Para formalizar la compraventa en escritura pública, el vendedor debe aportar obligatoriamente un certificado de estar al corriente de pago emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
2) Crédito preferente (Art. 9.1.e LPH)
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes tienen la condición de créditos preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil, situándose por encima de la mayoría de las deudas del propietario (salvo determinados créditos salariales o tributarios).
5.-COSTAS DEL PROCEDIMIENTO.
El Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente :
5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Consecuentemente con lo anterior, el inicio de reclamación en vía judicial conlleva la imposición, al demandado, de los honorarios de Abogado y Procurador ,así como de todos los gastos que se hayan derivado de la acreditación (mediante certificado de deuda) y de reclamación (burofax, etc) de la deuda.
Adicionalmente, el demandado habrá de asumir el pago de los intereses de demora ordinarios y/o de los intereses moratorios fijados, por acuerdo de Junta General o en los Estatutos.