NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
GUIA PRÁCTICA DE LAS OBLIGACIONES FISCALES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
VÍCTOR CONTRERAS PAJUELO. Letrado ICAS y Colegiado CAFS
10/17/20267 min read
Aunque una comunidad de propietarios no sea una empresa ni persiga normalmente un beneficio comercial,en su funcionamiento normal ,efectúa operaciones en e, tráfico jurídico con relevancia económica ,lo cual provoca que pueda asumir obligaciones tributarias.
La normativa a la Comunidad de Propietarios una entidad capaz de realizar determinadas operaciones y obtener ingresos, por lo que su situación fiscal depende de lo que haga realmente. El pago de cuotas ordinarias para cubrir gastos comunes no equivale, por regla general, a una actividad empresarial. Sin embargo, alquilar una azotea para instalar antenas, ceder espacios o percibir ingresos por otros conceptos puede cambiar el análisis y generar deberes de información o tributación. También importa si la comunidad contrata trabajadores, recibe subvenciones o efectúa operaciones sujetas a regímenes específicos. Por ello, no existe un único calendario fiscal aplicable a todas las comunidades.
Una obligación frecuente aparece cuando la comunidad paga ciertos servicios profesionales, como los de un administrador autónomo, un abogado o un arquitecto. En esos casos, puede tener que practicar una retención en la factura, ingresarla en Hacienda mediante el modelo correspondiente y presentar la declaración informativa anual. También puede actuar como retenedora si paga el alquiler de un local u otro inmueble sujeto a retención, aunque existen supuestos y excepciones que deben comprobarse. La retención no es un impuesto propio de la comunidad: esta descuenta una parte del pago y la ingresa por cuenta del profesional o arrendador. Las facturas, contratos y justificantes permiten identificar qué pagos están sujetos y cumplir los plazos.
Por otro lado, algunas comunidades deben informar sobre operaciones realizadas con terceros cuando concurren las condiciones y los límites establecidos por la normativa; el modelo 347 es un ejemplo habitual. Presentar una declaración informativa no significa necesariamente que haya que pagar: su finalidad puede ser comunicar importes y datos de operaciones. En cambio, otras obligaciones pueden implicar ingresar cantidades, por ejemplo, las retenciones practicadas. Cada modelo responde a reglas distintas y los deberes pueden variar según los ingresos, los pagos y la actividad concreta. Antes de presentar una declaración, conviene verificar los requisitos y plazos vigentes, conservar la documentación y consultar a un asesor fiscal si hay alquileres, ingresos no habituales u operaciones complejas. Así se evitan tanto omisiones como presentaciones innecesarias.
1.-EL MODELO 347
El modelo 347 es una declaración informativa anual en la que se comunican determinadas operaciones realizadas con terceras personas cuando, con carácter general, el importe conjunto con cada una supera los 3.005,06 euros durante el año natural. No implica por sí mismo el pago de un impuesto, pero permite a la Administración contrastar la información declarada por clientes y proveedores. La comunidad debe revisar si está obligada a presentarlo y aplicar las reglas vigentes para el ejercicio correspondiente.
En una comunidad de propietarios pueden ser relevantes, por ejemplo, las compras y servicios contratados para el mantenimiento del edificio: obras, reparaciones, limpieza, jardinería, ascensores o suministros, siempre que la operación y el proveedor estén sujetos a declaración conforme a las normas del modelo. También pueden existir ingresos procedentes de terceros, como el alquiler de espacios comunes o la instalación de elementos publicitarios. Para identificar a cada contraparte se utilizan sus datos fiscales, incluido el NIF, y se agrupan las operaciones por persona o entidad, atendiendo a los criterios oficiales de cómputo.
No debe suponerse que todo proveedor aparece automáticamente en el 347. La normativa contempla operaciones excluidas y supuestos con reglas específicas; entre otros aspectos, puede influir que los importes ya se declaren en otros modelos o que la operación tenga una naturaleza particular. Por ello, conviene comprobar las instrucciones de la Agencia Tributaria antes de decidir qué incluir. La obligación y el tratamiento aplicable pueden depender de las circunstancias de la comunidad y de cada operación.
Antes de presentar la declaración, es recomendable conciliar los importes con la contabilidad, las facturas recibidas y emitidas, y los pagos registrados. Un archivo ordenado por proveedor, con NIF, facturas, fechas e importes, facilita la revisión y permite aclarar discrepancias con terceros. También ayuda a detectar duplicidades, abonos o errores de clasificación. Cada año deben verificarse el umbral, el plazo de presentación y las instrucciones oficiales, ya que las obligaciones y los criterios pueden cambiar. Si hay dudas, la administración de fincas o un asesor fiscal puede revisar la información y confirmar el tratamiento adecuado.
2.-LOS MODELOS 111 Y 190.
Los modelos 111 y 190 se utilizan para declarar retenciones practicadas al pagar determinados rendimientos del trabajo o actividades profesionales. Una comunidad de propietarios puede tener que retener, por ejemplo, cuando abona los honorarios de un arquitecto, un abogado o un asesor que presta servicios profesionales, siempre que las circunstancias fiscales del perceptor y del pago así lo exijan. No todos los servicios ni todos los proveedores generan esta obligación: la naturaleza del trabajo, la condición del destinatario y las reglas o excepciones aplicables deben comprobarse antes de pagar la factura.
El modelo 111 comunica e ingresa periódicamente las retenciones efectuadas, con carácter general cada trimestre, aunque algunos contribuyentes presentan declaraciones mensuales.
El modelo 190 es el resumen anual de esas retenciones y recoge información identificativa y económica de los perceptores. Ambos formularios deben ser coherentes: las cantidades declaradas durante el año han de concordar con el resumen anual. Si la comunidad contrata a un técnico, por ejemplo, conviene revisar si su factura incluye retención y registrar correctamente tanto el importe bruto como la cantidad retenida y abonada a Hacienda.
3.-LOS MODELOS 115 Y 180.
Para ciertos alquileres de inmuebles urbanos sujetos a retención corresponden los modelos 115 y 180.
El 115 permite declarar e ingresar periódicamente las cantidades retenidas al arrendador; el 180 reúne anualmente la información de esos pagos y retenciones.
Sin embargo, no todo arrendamiento está sujeto a retención: pueden existir excepciones y la obligación depende de las características del contrato y de la situación fiscal del arrendador. Antes de presentar cualquiera de estos modelos, la comunidad debe solicitar facturas o justificantes correctos, verificar la identidad y los datos fiscales del perceptor, determinar si procede retener y aplicar el tipo vigente. También es esencial conservar documentación y respetar los plazos oficiales, pues los errores u omisiones pueden dar lugar a requerimientos, recargos o sanciones. Ante dudas, resulta prudente confirmar el tratamiento con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.
4.-LOS MODELOS 303 Y 390.
El modelo 303 es la autoliquidación periódica (trimestral o mensual) del impuesto sobre el valor añadido (IVA). Una comunidad de propietarios puede tener que presentarlo cuando realiza operaciones sujetas a este impuesto, como determinados arrendamientos de elementos comunes —por ejemplo, locales o espacios destinados a antenas— u otras actividades que generen ingresos sujetos. La obligación depende de la naturaleza concreta de las operaciones y de las circunstancias fiscales de la comunidad: no nace simplemente por estar constituida o por asumir gastos de mantenimiento.
En la liquidación se compara el IVA repercutido, cobrado o devengado en las operaciones sujetas, con el IVA soportado en compras y servicios relacionados con la actividad gravada que pueda deducirse conforme a las reglas aplicables. La diferencia determina el resultado del periodo, que puede ser a ingresar, compensar o, en ciertos supuestos, solicitarse su devolución. Conviene conservar las facturas emitidas y recibidas, así como los justificantes y contratos, y llevar un registro que permita vincular cada importe con la operación correspondiente. Los recibos ordinarios de cuotas comunitarias y los gastos habituales no generan por sí solos una obligación de liquidar IVA.
El modelo 390 recoge el resumen anual de las operaciones de IVA y la información declarada durante el ejercicio. Sin embargo, su presentación no es automática para todos los contribuyentes: puede depender del régimen, de las obligaciones periódicas y de las excepciones vigentes. Por ello, antes del cierre anual, debe comprobarse si la comunidad está obligada a presentarlo y si los datos coinciden con los modelos 303 presentados.
5.- EL MODELO 184.
Se trata éste de un modelo en el que se reflejan los rendimientos y las retenciones practicadas a favor de la Comunidad de Propietarios en aquellos casos de CCPP que cuentan con actividades económicas por importe superior a 3.005,00 € anuales.
Plazo de presentación
• Se presenta de forma anual entre el 1 y el 31 de enero del año posterior al ejercicio que se declara.
• Se tramita por vía telemática a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria usando certificado electrónico o DNIe.
6.-EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.
Se aplica en situaciones muy específicas, como al formalizar escrituras públicas relativas a la constitución de la propiedad horizontal o al adquirir ciertos bienes o derechos.
7.-EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (I.B.I.).
Cada propietario paga el IBI de su vivienda o local. No obstante, si la comunidad posee inmuebles propios registrados a su nombre (como la casa del portero o un local comercial), le corresponderá asumir el pago de este impuesto municipal.
8.-EL ICIO.
Se trata de un impuesto indirecto cuyo hecho imponible consiste en la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, o para la que se exija la presentación de declaración responsable o comunicación previa ante la Gerencia de Urbanismo.
En el término municipal de Sevilla, se gestiona mediante el sistema de autoliquidación.
El sujeto pasivo deberá presentar e ingresar la autoliquidación en el plazo de un mes desde el inicio de la instalación, construcción u obra.
La presentación voluntaria de autoliquidaciones fuera de plazo, determinará la obligación de ingresar los recargos que establece el artículo 27 de la Ley 58/2003 General Tributaria
CONSEJOS PRÁCTICOS
Como pauta práctica, mantenga los registros actualizados y separe las operaciones sujetas al IVA de la contabilidad ordinaria de la comunidad. Designe a una persona responsable de reunir facturas, revisar los importes y coordinar las presentaciones. Anote los plazos en un calendario fiscal y consulte las instrucciones vigentes de la Agencia Tributaria, pues los formularios y criterios pueden cambiar.
Si existen alquileres, ingresos por actividades, retenciones, posibles exenciones o dudas sobre la deducción del IVA soportado, solicite asesoramiento profesional antes de presentar las declaraciones.
Para mayor información, no dude en consultarnos.