NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
MEDIDAS DE LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD :INTERESES DE DEMORA Y PRIVACIÓN DE USO DE SERVICIOS Y ZONAS COMUNES NO ESENCIALES
Descripción de la publicación
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
VÍCTOR CONTRERAS PAJUELO. Letrado ICAS y Colegiado CAFS
10/17/20264 min read
MEDIDAS DE lucha contra la morosidad en la Propiedad Horizontal: Recargos de demora y privación de uso de elementos comunes
La morosidad de los propietarios es uno de los problemas más graves y recurrentes a los que se enfrentan las comunidades de vecinos. Las deudas no solo estrangulan la tesorería comunitaria y paralizan obras de conservación o mejora, sino que generan una profunda sensación de agravio entre los comuneros que cumplen puntualmente con sus obligaciones.
Para atajar este problema, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) ha ido evolucionando y reforzando los instrumentos al alcance de las juntas de propietarios. Tras la importante reforma introducida por el Real Decreto-ley 8/2021, de 5 de octubre, la LPH reforzó expresamente el abanico de medidas disuasorias que la junta puede acordar de manera legal.
1.IMPOSICIÓN DE INTERESES DE DEMORA POR ACUERDO DE JUNTA GENERAL.
Históricamente, existía debate dogmático sobre si la junta de propietarios podía acordar recargos o intereses superiores al interés legal del dinero a los vecinos morosos. La reforma del artículo 21 de la LPH despejó las dudas al dotar de cobertura legal explícita a estas cláusulas disuasorias.
El artículo 21.1 de la LPH establece expresamente que:
"La Junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que esta se mantenga, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones..."
Requisitos y límites jurídicos para los intereses de demora.
Acuerdo en Junta de Propietarios: Requiere su aprobación explícita en junta. En cuanto a la mayoría necesaria, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia entienden que basta la mayoría simple prevista en el artículo 17.7 de la LPH (mayoría de propietarios y cuotas de participación de los presentes), al tratarse de una medida de gestión ordinaria y régimen interior para luchar contra la morosidad.
Inclusión en el Orden del Día: Para que el acuerdo sea válido, el asunto debe constar de forma clara en la convocatoria de la junta.
Proporcionalidad y prohibición de usura: Los intereses aprobados no pueden ser desmedidos ni abusivos. Aunque la LPH permite superar el interés legal, los juzgados y tribunales anulan aquellos recargos o tipos de interés desproporcionados (por ejemplo, recargos desmedidos que rocen tipos usureros según la Ley Azcárate o penas pecuniarias encubiertas e irrazonables). Un recargo razonable y modulado al tiempo de demora es plenamente válido y ejecutable.
No irretroactividad: El recargo aprobatorio solo resulta aplicable a los devengos y cuotas que se impaguen con posterioridad a la adopción del acuerdo (o desde que este devenga firme), no pudiendo aplicarse con carácter retroactivo a deudas contraídas antes de su aprobación.
2. PRIVACIÓN DE USO DE ZONAS ,SERVICIOS E INSTALACIONES.
Junto a los intereses de demora, la reforma del artículo 21.1 de la LPH introdujo legalmente una de las sanciones operativas más demandadas por las comunidades: la posibilidad de privar temporalmente al moroso del uso de elementos comunes no esenciales.
Marco legal y límites de la privación.
Instalaciones y servicios privables: La privación debe recaer exclusivamente sobre elementos o servicios comunes superfluos, recreativos o no esenciales. Son ejemplos claros:
La piscina comunitaria.
Pistas de pádel, tenis u otras instalaciones deportivas.
Gimnasio o sauna.
Salón social o zonas de recreo.
Wi-Fi o servicios de entretenimiento de la comunidad.
Límite infranqueable (Bienes esenciales y habitabilidad): La norma prohíbe taxativamente que estas medidas afecten a la habitabilidad o accesibilidad de la vivienda o local, o a servicios esenciales. En ningún caso se puede privar al propietario moroso de:
El uso del ascensor o las escaleras para acceder a su finca.
El portal, los pasillos o la vía de evacuación.
Los suministros básicos de agua, luz o calefacción central (si su interrupción afecta a la habitabilidad básica).
El vado o acceso al garaje si este forma parte del uso ordinario del inmueble, salvo servicios accesorios no esenciales delimitados.
Carácter temporal y proporcional: La medida se mantiene mientras dure la condición de morosidad y finaliza inmediatamente tras la liquidación o consignación total del importe adeudado.
Prohibición de autotutela violenta: La suspensión del uso no puede acordarse o ejecutarse con arbitrariedad ni alterar el orden público; debe estar refrendada formalmente por el acuerdo de la junta.
3. CONSECUENCIAS ADICIONALES PREVISTAS EN LA LPH PARA PREVENIR Y REPRIMIR LA MOROSIDAD.
Además de las medidas disuasorias acordadas por la junta, la propia LPH prevé consecuencias automáticas directas para el propietario que no se encuentre al día en el pago de sus cuotas:
Privación del derecho de voto (Art. 15.2 LPH): El propietario moroso conserva su derecho de asistencia y participación con voz en las Juntas de Propietarios, pero carece de derecho a voto. Su persona y cuota no se computan para alcanzar las mayorías necesarias en la adopción de acuerdos.
Inclusión de la deuda en la convocatoria (Art. 16.2 LPH): La citación a la junta debe contener la relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas, con indicación de las cantidades adeudadas.
Inclusión de gastos de reclamación e honorarios (Art. 21.6 LPH): En caso de procedimiento judicial de reclamación (proceso monitorio), el deudor deberá abonar los honorarios del abogado y procurador de la comunidad si esta hubiere utilizado sus servicios, aun cuando su intervención no fuera preceptiva.
CUADRO DE MEDIDAS DISUASORIAS
1.-Intereses de demora superiores al legal
Art. 21.1 LPH : Aprobación en junta (mayoría simple), proporcionalidad (no usura) y aplicación no retroactiva.
2.-Privación de uso de zonas comunes
Art. 21.1 LPH : Restringido a zonas recreativas/no esenciales (piscina, pádel, gimnasio). Prohibido en bienes esenciales (ascensor, suministros).
3.-Privación del derecho de voto
Art. 15.2 LPH : Automático por ley si no se han impugnado judicialmente las cuotas o consignado su importe antes de la junta.
Conclusiones
La reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ha dotado a las comunidades de propietarios de herramientas eficaces para combatir la morosidad sin necesidad de esperar a la resolución de un proceso judicial.
Para que la imposición de intereses de demora o la privación del uso de instalaciones comunes sean totalmente válidas y no sean susceptibles de impugnación judicial por parte del comunero afectado, la junta de propietarios debe actuar con riguroso respeto a los trámites de convocatoria, aprobar las medidas por acuerdo expreso, vigilar la proporcionalidad de las sanciones y no conculcar en ningún momento los derechos fundamentales de habitabilidad y accesibilidad de los propietarios.