NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN A LA FACHADA DEL EDIFICIO
Breve referencia a las obligaciones de los comuneros de las Comunidades de Propietarios en relación a la fachada del edificio.
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
VÍCTOR CONTRERAS PAJUELO. Letrado ICAS y Colegiado CAFS
10/17/20263 min read
OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN A LA FACHADA DEL EDIFICIO
La fachada de un edificio es uno de los elementos comunes esenciales más relevantes dentro del régimen de propiedad horizontal. No solo cumple una función estructural y de protección frente a las inclemencias meteorológicas, sino que conforma la identidad estética, el valor patrimonial y la configuración arquitectónica del inmueble. Por ello, la legislación española impone severas restricciones a las intervenciones individuales sobre este elemento y exige compromisos claros a todos los propietarios.
1. LA FACHADA COMO ELEMENTO COMÚN DE CARÁCTER ESENCIAL .
De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, la fachada —junto con los balcones, ventanas y revestimientos exteriores— ostenta la condición de elemento común. Esta naturaleza implica que ningún comunero puede atribuirse la propiedad exclusiva sobre el lienzo exterior que delimita su vivienda o local, quedando cualquier modificación sujeta a la disciplina de la comunidad.
2. OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN Y RESPETO AL ORNATO(Artículo 9 LPH)
El artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligación primordial de cada propietario de respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento causar daños o desperfectos.
Asimismo, el artículo 7.1 de la LPH prohíbe explícitamente al propietario realizar modificaciones en su vivienda o local si estas alteran la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exteriores, o si perjudican los derechos de otros comuneros. Mantener la integridad y el ornato visual de la fachada no es opcional: es un deber legal destinado a preservar la armonía estética y la revalorización del inmueble.
3. PROHIBICIÓN DE ALTERACIÓN UNILATERAL Y REUISITO DE UNANIMIDAD (Artículo 17 LPH)
Cualquier alteración que afecte a la configuración exterior o a la estética de la fachada —como el cerramiento de terrazas, la modificación o cambio de color de la carpintería de ventanas, la instalación de toldos no homologados, o la colocación de aparatos de aire acondicionado u otros elementos visibles— no puede ser realizada de forma unilateral por un comunero.
Conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (en particular, la regla general del artículo 17.6 para la modificación del Título Constitutivo o del Estatuto), toda alteración de la estructura, configuración o estado exterior de la fachada requiere el acuerdo adoptado por unanimidad de la Junta General de Propietarios.
El alcance de la unanimidad: La exigencia de la unanimidad protege a la comunidad frente a intervenciones arbitrarias o discordantes que rompan la homogeneidad del conjunto arquitectónico.
Invalidez de las obras no autorizadas: La realización de obras en la fachada sin el previo acuerdo unánime de la junta faculta a la comunidad para exigir judicialmente la demolición de lo construido o la reposición del elemento común a su estado original, con repercusión de costes al infractor.
4. REPARACIONES NECESARIAS vs MODIFICACIONES ESTÉTICAS .
Es fundamental diferenciar entre el deber de conservación activa y la alteración estética:
Obras obligatorias de mantenimiento: Las actuaciones destinadas a la reparación, rehabilitación o mantenimiento de la fachada para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad no requieren un acuerdo unánime para su ejecución, siendo obligatorias para la comunidad conforme al artículo 10.1 de la LPH.
Alteraciones volumétricas o estéticas voluntarias: Toda modificación de forma, color, materiales o diseño que rompa la armonía del conjunto requerirá imperativamente el consenso unánime de los propietarios según lo previsto en el artículo 17 LPH.
CONCLUSIÓN
La fachada pertenece a la colectividad de los propietarios. El respeto a su integridad y ornato no solo garantiza la convivencia pacífica y la preservación del valor económico del edificio, sino que constituye un mandato legal estricto. Salvo en los supuestos de obras de conservación necesarias, cualquier proyecto individual que modifique el aspecto exterior del inmueble estará supeditado a la previa aprobación por unanimidad de la Junta de Propietarios.