NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
¿QUIÉN DEBE PAGAR LA COMUNIDAD TRAS EL FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA?
Descripción de la publicación
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
Víctor Contreras Pajuelo. Letrado ICAS y Colegiado CAFS
10/17/20264 min read
¿QUIÉN DEBE PAGAR LA COMUNIDAD TRAS EL FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA?
Muchas son las dudas que surgen cuando el propietario de un piso o local ,en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, fallece respecto a quién debe hacerse cargo de los gastos mensuales de la comunidad.
La ley es contundente: las cuotas de la comunidad no desaparecen tras el fallecimiento del titular. De acuerdo con la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) y el Artículo 396 del Código Civil, estas obligaciones siguen vivas y la comunidad de propietarios conserva el derecho a reclamar hasta el último euro.
Para comprender quién es responsable en cada momento, conviene desglosar el proceso según el estado en que se encuentre la herencia.
1. Período transitorio: La «Herencia Yacente».
Desde el día del fallecimiento del propietario hasta que los sucesores aceptan oficialmente la herencia, existe una fase intermedia conocida legalmente como herencia yacente. En este intervalo de tiempo, la vivienda no carece de dueño; pertenece de forma provisional al patrimonio del fallecido.
Durante esta etapa:
El responsable directo es el propio patrimonio del fallecido (la herencia yacente).
Si existe un albacea o un administrador del caudal hereditario, esta persona debe asumir la gestión de los pagos con cargo a las cuentas del difunto.
Si la comunidad necesita iniciar una reclamación por impago, la demanda judicial se interpone directamente contra la «Herencia Yacente y Herederos Desconocidos» del inmueble.
2. Tras la aceptación de la herencia: Los herederos.
En el momento en que los herederos firman la aceptación de la herencia, asumen tanto los bienes del fallecido como sus obligaciones pendientes.
Sucesión general: Los herederos pasan a ser formalmente los nuevos propietarios del inmueble. Por tanto, deben abonar tanto las cuotas impagadas anteriores al fallecimiento como las que se hayan ido acumulando durante la etapa de herencia yacente.
La aceptación de la herencia conlleva, por parte del herederos aceptante, la asunción desde la fecha de fallecimiento del patrimonio del causante (fallecido) desde la fecha de su fallecimiento, lo cual supone la asunción, por su parte, de todas las deudas que tuviera el fallecido a fecha de su fallecimiento, incluyendo las cuotas de Comunidad de Propietarios.
Varios herederos (Copropiedad): Si el piso pasa a manos de varios hermanos u otros familiares de forma conjunta, la responsabilidad frente a la comunidad es solidaria. Esto significa que la comunidad de propietarios puede exigir la totalidad de la deuda a cualquiera de los herederos, correspondiendo a este ajustar cuentas posteriormente con sus coherederos.
Uso exclusivo por un coheredero: Si solo uno de los herederos hace uso del inmueble mientras se decide el reparto, la jurisprudencia marca que todos los herederos siguen siendo responsables del pago frente a la comunidad, al margen de los acuerdos privados que alcancen entre ellos sobre el uso de la vivienda.
¿QUÉ OCURRE EN CASOS ESPECIALES?
1.-Si se renuncia a la herencia.
Si los herederos deciden rechazar la herencia (por ejemplo, porque las deudas superan con creces el valor del inmueble), la ley establece que no contraen obligación alguna respecto a la comunidad. En última instancia, si ningún sucesor legitimario ,testamentario o legal , acepta los bienes, la propiedad pasa al Estado o a la Comunidad Autónoma correspondiente, que asumirá la liquidación del inmueble dentro de los límites del propio patrimonio heredado.
2.-Si la herencia se acepta «a beneficio de inventario».
Aceptar a beneficio de inventario implica responder de las deudas del difunto únicamente con el valor de los bienes heredados, sin poner en riesgo el patrimonio personal del heredero. En este supuesto, la deuda de la comunidad se liquida utilizando los fondos o el valor del propio piso o de otros bienes del fallecido.
3.-Si existe un legatario específico.
En caso de que el difunto haya dejado en su testamento el piso a una persona concreta (figura del legatario), este adquiere los derechos y gastos asociados al bien determinado desde el momento del fallecimiento, haciéndose cargo del pago de las cuotas a partir de esa fecha.
LA GARANTÍA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL : LA AFECCIÓN DEL INMUEBLE AL PAGO DE LA DEUDA
El Artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal protege a las comunidades frente a impagos mediante la llamada afección real de la vivienda:
El propio piso o local queda sujeto por ley al pago de los gastos comunes. La comunidad cuenta con una preferencia de cobro sobre la finca por las cuotas correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores.
Esto implica que, con independencia de los retrasos o disputas entre los herederos para aceptar o repartir el patrimonio, la vivienda en sí responde como garantía del pago. Si nadie abona lo debido, la comunidad de propietarios puede solicitar judicialmente el embargo del piso para cobrarse las cuotas adeudadas.
RECOMENDACIONES DE ACTUACIÓN PARA LA COMUNIDAD Y LOS FAMILIARES.
Notificar a la comunidad: Los herederos o allegados deben comunicar el fallecimiento al administrador o presidente de la comunidad a la mayor brevedad, facilitando un domicilio de contacto o correo para la entrega de citaciones y recibos.
Mantener los pagos al día: Si es posible, los herederos deberían mantener los recibos al día a través de la cuenta corriente del fallecido para evitar el devengo de intereses de demora o el inicio de procesos judiciales de reclamación de cantidad.