NEMO CENSETUR IGNORARE LEGEM
TITULARIDAD DE LAS BARANDILLAS DE LOS BALCONES DE VIVIENDAS EN EDIFICIOS SOMETIDOS A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Breve reseña aclaratoria acerca de la titularidad de las barandillas de los balcones de viviendas.
VÍCTOR CONTRERAS PAJUELO . Letrado ICAS y Colegiado CAFS
10/17/20265 min read
Cuando las barandillas de los balcones de un edificio empiezan a deteriorarse —ya sea por el paso del tiempo, el óxido o la falta de pintura—, surge una duda muy frecuente entre los vecinos: ¿debe pagarlo cada propietario de su bolsillo o corresponde a la comunidad de propietarios?
A continuación, explicamos de forma sencilla y clara qué dice la ley al respecto y cómo debe proceder una Comunidad de Propietarios.
TITULARIDAD : UN FACTOR QUE NO DEPENDE SÓLO DE QUIÉN HACE USO DE LA BARANDILLA.
En los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, las barandillas de los balcones suelen generar dudas: forman parte de la vivienda, pero también son visibles desde el exterior y pueden influir en la seguridad y la apariencia del inmueble. Para determinar quién es titular y quién debe asumir su conservación, no basta con observar que el balcón está vinculado al uso de un piso concreto.
En España, el Artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes los elementos arquitectónicos y las instalaciones que, por su naturaleza o destino, resultan esenciales para el edificio o sirven a varios propietarios. La fachada se considera generalmente un elemento común. Como la barandilla suele integrarse en ella y contribuye a la seguridad y a la imagen exterior, es frecuente que se considere también común, aunque esté situada en un balcón de uso exclusivo.
Eso no significa que todas las barandillas tengan automáticamente la misma calificación. La respuesta puede depender de las características del inmueble y de sus documentos constitutivos.
DETERMINACIÓN DE LA TITULARIDAD
El primer paso es consultar el título constitutivo de la propiedad horizontal, la descripción registral de la vivienda y los estatutos de la comunidad. Estos documentos pueden aclarar qué partes se consideran privativas, qué elementos son comunes y si existen reglas especiales sobre balcones, terrazas y cerramientos. También conviene revisar los acuerdos comunitarios válidamente adoptados.
La configuración material aporta información adicional. Una barandilla que mantiene la continuidad estética de la fachada, protege a los ocupantes y está incorporada a la estructura exterior suele apuntar a su carácter común. En cambio, determinados componentes interiores o añadidos por un propietario podrían tener un tratamiento distinto. La conclusión requiere atender al caso concreto: que un elemento sirva a una sola vivienda no basta, por sí solo, para convertirlo en privativo.
OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN,REPARACIONES Y CAMBIOS
Si la barandilla es un elemento común, la comunidad normalmente debe ocuparse de las actuaciones necesarias para conservarla y mantener la seguridad del edificio, distribuyendo el coste conforme a las reglas aplicables y a las cuotas de participación. El propietario que disfruta del balcón debe, aun así, comunicar daños o riesgos sin demora y evitar actuaciones que puedan perjudicar a otros vecinos.
Si el deterioro se debe a una conducta negligente o a una modificación no autorizada de un propietario, la comunidad podría reclamarle el coste correspondiente, según las circunstancias y la normativa aplicable. Por eso, antes de atribuir responsabilidades, es importante determinar el origen del daño y documentar la incidencia.
La sustitución, pintura, cierre o cambio de diseño de una barandilla puede afectar a la fachada y alterar la configuración exterior. Aunque la intervención se limite a un balcón, no debería ejecutarse sin comprobar los estatutos y solicitar, cuando proceda, la autorización comunitaria y las licencias necesarias. También deben respetarse las exigencias de seguridad y las normas urbanísticas.
CÓMO RESOLVER UNA DUDA CONCRETA
Ante una reparación o discrepancia, resulta práctico pedir a la administración de fincas que revise el título y los acuerdos de la comunidad, acompañar la solicitud con fotografías e informes técnicos y plantear el asunto en junta. Si persiste el conflicto, puede ser conveniente consultar a un profesional especializado en propiedad horizontal.
La regla general ofrece orientación, pero la titularidad y el reparto de gastos dependen de la documentación y de las circunstancias específicas del edificio.
REGLA GENERAL : LAS BARANDILLAS DE LOS BALCONES SON ELEMENTO COMÚN.
De acuerdo con el Artículo 396 del Código Civil, las fachadas, terrazas, balcones y sus revestimientos exteriores forman parte de los elementos comunes del edificio. Aunque la barandilla se encuentre delimitando un espacio de uso privativo (el balcón de tu piso), cumple una doble función clave:
1.-Seguridad:Protege frente a caídas al vacío.
2.-Estética y configuración exterior: Forma parte del diseño arquitectónico e imagen visual de la fachada.
Por tanto, salvo excepciones, las barandillas son un elemento común y la obligación de conservarlas, lijarlas, pintarlas o repararlas recae sobre la comunidad de propietarios.
¿EXISTE ALGUNA EXCEPCIÓN?
Sí. Aunque por ley sean un elemento común, el régimen de conservación puede variar si se da alguna de las siguientes situaciones:
1) Estatutos o Título Constitutivo.
El Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite que los estatutos del edificio fijen normas específicas de conservación. Si la comunidad aprobó en su momento por unanimidad que el mantenimiento de las barandillas sea responsabilidad individual de cada propietario, y este acuerdo quedó debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces cada vecino deberá hacerse cargo de la suya.
Importante: Para evitar que la fachada pierda uniformidad, en estos casos se debe respetar estrictamente el formato, el diseño y el color de pintura aprobados por la comunidad.
2) Daños causados por mal uso o negligencia.
Si el deterioro de una barandilla no se debe al desgaste natural o a la intemperie, sino a un mal uso, negligencia o modificación no autorizada por parte del propietario del piso, este deberá asumir los costes de la reparación (Artículo 9.1.b de la LPH).
3. ¿CÓMO SE APRUEBAN LAS MAYORÍAS QUE SE NECESITAN?
La forma de actuar y los votos necesarios en junta dependen del estado de las barandillas:
1) Caso 1 : obras de mantenimiento o por situación urgente que amenaza la seguridad (deterioro grave de la estructura).
Si las barandillas están muy oxidadas, desoldadas o presentan un riesgo real de caída o accidente, la obra tiene carácter obligatorio (**artículo 10.1.a de la LPH**).
· No requiere votación previa: La comunidad está obligada a costear la reparación para garantizar la seguridad y habitabilidad del inmueble.
· Actuación del Presidente:** En casos de riesgo inminente, la presidencia de la comunidad puede encargar las actuaciones necesarias directamente. Es aconsejable contar previamente con un informe técnico de un arquitecto o aparejador que constate la urgencia.
2) Caso 2 : obras no necesarias o por mero capricho (mejoras).
Si las barandillas están en buen estado y un grupo de propietarios propone cambiarlas por estética o capricho, la actuación se considera una mejora (**artículo 17.4 de la LPH**). Si un propietario vota en contra y el coste supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estará obligado a pagar el exceso.
¿PUEDE UN PROPIETARIO CAMBIAR O QUITAR SU BARANDILLA POR SU CUENTA?
· No. El artículo 7.1 de la LPH prohíbe explícitamente a cualquier propietario alterar la configuración o el estado exterior del edificio.
· Queda totalmente prohibido modificar el diseño, el color o sustituir la barandilla de forma unilateral.
· Si la comunidad decidiera cerrar balcones o terrazas alterando la envolvente exterior del edificio, se requerirá un acuerdo adoptado por la mayoría de 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, además de la correspondiente licencia o autorización administrativa (**artículo 10.3.b de la LPH**).
RESUMEN :
1. Titularidad: Las barandillas de los balcones son elementos comunes.
2. Pago: La reparación, lijado y pintura corre a cuenta de la comunidad de propietarios(repartido según la cuota de participación), salvo que los estatutos registrados digan lo contrario.
3. Mantenimiento urgente: Si hay peligro de desprendimiento o accidente, la obra es obligatoria y no requiere votación.
4. Estética uniforme: Ningún vecino puede pintar o cambiar la barandilla de su balcón de manera independiente.